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Cuando eres arrendador te enfrentas a uno de los problemas más temidos, el impago de los inquilinos. Desde MOTA ABOGADOS te ofrecemos nuestros amplios servicios jurídicos y de mediación en este tema y te contamos que hacer. En el siguiente escrito te explicamos que hacer en estos casos.
Alquilar un inmueble casi siempre conlleva tener que lidiar con pequeños y grandes problemas, no siempre de fácil solución. De entre ellos, el más temido es, seguramente, que el inquilino deje de pagar el alquiler. ¿Qué podemos hacer cuando eso ocurre? ¿Cuáles son los pasos recomendados?
Para evitar que los inquilinos dejen pagar el alquiler, ya sea de una vivienda, nave, local comercial o similar, el propietario de la vivienda no tiene que esperar a que se acumulen una gran cantidad de rentas para iniciar el procedimiento de desahucio, sólo basta con que exista un impago de una mensualidad.
Desde nuestro despacho siempre aconsejamos que sea mejor tratar este tema desde la vía amistosa, siempre demostrando la intención de acuerdo con la preceptiva documentación justificativa. Para ello aconsejamos que mediante burofax se le requiera al inquilino para que se ponga al día en el pago de las rentas adeudas (estableciendo la cantidad adeudada exacta) y se le da plazo suficiente para que se realice el pago. Si este requerimiento no da sus frutos se podrá comenzar con el procedimiento judicial de desahucio más reclamación de cantidad.
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO MÁS RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.
El procedimiento de desahucio más reclamación de cantidad se ventila por los cauces de juicio verbal, donde el arrendador ejerce conjuntamente la acción de desahucio, como la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas que se le adeuden.
Este trámite se inicia mediante la demanda en la cual se detallan los datos identificativos y justificativos del presente procedimiento. En la misma se solicitará que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, que se le abonen las cantidades adeudadas y que se proceda al desalojo del inmueble objeto de arrendamiento. La demanda deberá ir acompañada con los documentos justificativos de la pretensión. Y se deberá incluir la posibilidad de enervar la acción de desahucio y reclamación de cantidad. Desde nuestro despacho te explicamos en que consiste dicha acción:
La Enervación de la acción de desahucio, es la facultad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio por falta de pago que se ha interpuesto si paga todas las rentas y demás cantidades debidas en el plazo de 10 días que a tal efecto es concedido por el Secretario Judicial tras la admisión de la demanda de desahucio. Este Derecho se ostenta si no lo ha ejercido con anterioridad y si la propiedad no le ha requerido por medio fehaciente con al menos un mes de antelación a la interposición de la demanda de desahucio para que abone las sumas pendientes y a fecha de presentación del desahucio mantenga la totalidad o parte de la deuda reclamada. Para poder ejercitarlo es necesario abonar o depositar todas las cantidades debidas a fecha del pago enervador, es decir, no basta con pagar lo reclamado en la demanda, es preciso que el inquilino se ponga completamente al día en el cumplimiento de las obligaciones económicas (pago de rentas y cantidades asimiladas a ella
DESAHUCIO EXPRESS
Se introduce por modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 de noviembre), que modifica el artículo 437 apartado 3 de dicha ley, con el contenido siguiente:
“Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549”.
DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO
La Ley 19/2009 de 23 de noviembre, ha modificado el artículo 22 apartado 4 e introduce el 5 en la LEC, en el sentido siguiente:
“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del art. 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.”
Tal como se comenta anteriormente no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado previamente el desahucio en otra ocasión.
La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del art. 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el art. 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del art. 155 y en el último párrafo del art. 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
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